부동산 경매 _ 경매 용어 정리 _ 2

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과잉 매각
한 채무자의 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 일부 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 변제하기에 충분한 경우가 있을 수 있다. 이런 경우를 과잉 매각이라고 하는데, 이에 해당하면 집행법원은 다른 부동산의 매각을 허가하여서는 아니 된다. 다만, 일괄 매각의 경우에는 그러하지 아니하다. 과잉 매각의 경우에는, 채무자가 그 부동산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있다.


교부청구
국세징수법상 국세, 지방세, 징수금 등 채무자가 강제집행이나 파산선고를 받은 때(법인이 해산한 때) 강제매각 개시 절차에 의하여 채무자의 재산을 압류하지 아니하고도 강제 매각기관에 체납 관계 세금의 배당을 요구하는 제도를 말하며, 교부청구를 하면 조세의 소멸시효가 중단된다.


권리관계
권리관계란 사람과 사람 간에 있어서 법률상의 의무를 강제할 수 있는 관계를 말한다.


권리능력
권리나 의무를 질 수 있는 자격 내지 지위를 말한다. 자연인은 모체로부터 전부 노출했을 때부터 권리능력을 가지는 것이 원칙이나 손해배상, 호주승계, 재산상속, 유증 등의 경우에는 이미 태어난 것으로 하여 권리능력을 가지는 것으로 하고 있다.


금전집행
금전(돈)채권의 만족을 얻기 위하여 채무자 소유의 부동산에 대하여 하는 강제집행이다.


기각
민사소송법상 신청의 내용(예:원고의 소에 의한 청구, 상소인의 상소에 의한 불복신청 등)을 종국재판에서 이유가 없다고 하여 배척하는 것을 말한다. 기각의 재판은 본안판결이며 소송？ 형식재판인 각하와 구별된다.


기간입찰
입찰 기간은 1주일 이상 1월 이하의 범위 안에서 정하고, 매각(개찰)기일은 입찰 기간이 끝난 후 1주 안의 날로 정한다. 입찰의 방법은 입찰표에 기재 사항을 기재한 후 매수신청의 보증으로 관할법원의 예금계좌에 매수신청보증금을 입금한 후 받은 법원 보관 금영수 필통지서를 입금증명서의 양식에 첨부하거나 경매보증보험증권을 입찰 봉투에 넣어 봉함한 후 매각(개찰)기일을 기재하여 집행관에게 제출 또는 등기우편으로 집행관에게 부치는 방법이다.


기일입찰
부동산의 매각은 ①매각기일에 하는 호가경매 ②매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰 ③입찰 기간 내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세 가지 방법으로 한다. 현재 법원에서는 입찰표에 입찰가격을 적어 제출하는 기일입찰의 방법을 시행하고 있다.


기입등기
새로운 등기원인이 발생한 경우에 그 등기원인에 따라 새로운 사항을 등기기록에 기재하는 등기이다. 건물을 신축하고 그것을 등기기록에 기재하는 소유권보존등기나 매매나 증여 등에 의하여 부동산의 소유주가 변경한 경우에 행하는 소유권이전등기, 토지건물을 담보로 제공한 경우 담보권을 설정하는 저당권설정등기 등 새로운 사실의 발생에 따라 새로운 사항을 기재하는 등기가 이에 해당한다.


담보물권
담보물권은 채권담보를 위하여 물건이 가지는 교환가치의 지배를 목적으로 하는 물권이며 민법상 유치권, 질권, 저당권의 3가지가 있다. 그 밖에 민법은 전세권자에게 전세금의 반환을 확보해 주기 위해서 전세권에 대하여 담보물권적인 성질을 부여하고 있다. 그리고 담보물권 중 유치권은 법률에 따라 일정한 요건이 갖추어질 때 당연히 성립하는 법정담보물권이며, 질권과 저당권은 원칙적으로 당사자의 설정행위에 의하여 성립하는 약정담보물권이다.


대금 지급 기한
민사집행법이 적용되는 사건에 대하여 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금의 지급 기한을 정하고, 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지하여야 하며, 매수인은 이 대금지급기 한까지 매각대금을 지급하여야 한다.


대위변제
제삼자 또는 공동채무자의 한사람이 채무자를 위하여 변제하는 때에는 그 변제자는 채무자 또는 다른 공동채무자에 대하여 구상권을 취득하는 것이 보통이다. 이때 그 구상권의 범위 내에서 종래 채권자가 가지고 있었던 채권에 관한 권리가 법률상 당연히 변제자에게 이전하는 것을 가리켜 변제자의 대위 또는 대위변제라고 한다. 변제에 이해관계가 있는 자가 다수 있는 경우에 그중의 1인이 먼저 변제를 하고 채권자를 대신하게 되면 이에 따라 당연히 혼란 상태가 야기되므로(예를 들면 보증인 갑, 을과 물상보증인 병이 있을 때 빨리 변제한 자가 채권자의 지위를 획득하고 타인의 재산을 집행할 수 있다), 민법은 각각 관계인에 대하여 변제자 대위의 행사 방법을 합리적으로 규정하고 있다.


대항력
주택임차인이 임차 주택을 인도받고 주민등록까지 마치면 그다음 날부터 그 주택의 소유자가 제삼자로 변경되더라도 그 제삼자에 대하여 임차권을 가지고서 대항할 수 있게 된다. 이처럼 대항할 수 있는 힘을 주택임차인의 대항력이라고 부른다. 다시 말해 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 주택임차인이 새로운 매수인에 대하여 집을 비워 줄 필요가 없다는 것을 의미한다. 다만, 대항요건(주택 인도, 주민등록)을 갖추기 전에 등기 기록상 선순위의 권리(근저당권, 가압류, 압류 등)가 있었다면 주택이 매각된 경우 그 매수인에게 대항할 수 없다.