부동산 경매 _ 경매 용어 정리 _ 1

자주 쓰이는 경매 용어들에 대해 정리했습니다.
개념을 숙지하신 후에 공부하시면 이해하는 데에 도움이 되실 겁니다.

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가등기
종국등기를 할 수 있을 만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 구비하지 못한 경우 혹은 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려고 할 때와 그 청구권이 시한부, 조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것일 때에 그 본등기를 위하여 미리 그 순위를 보존하게 되는 효력을 가지는 등기이다. 예비등기의 일종이다. 가등기의 효력은 (1) 그 자체로는 완전한 등기의 효력이 없으나 후에 요건을 갖추어 본등기를 하게 되면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위로 되므로, 결국 가등기를 한때를 기준으로 하여 그 본등기의 순위가 확정된다는 본등기 순위 보전의 효력과 (2) 본등기 이전에 가등기가 불법하게 말소된 경우에 가등기명의인은 그 회복을 청구할 수 있는 가등기 자체의 효력(청구권 보존의 효력)이 있다.

각하
국가기관에 대한 행정상 또는 사법상의 신청을 배척하는 처분, 특히 소송상 법원이 당사자 그 밖 관계인의 소송에 관한 신청을 배척하는 재판을 말한다. 다만 민사소송법상 기각과 구별하여 사용하는 경우에는 소송요건 또는 상소의 요건을 갖추지 않은 까닭으로 부적법인 것으로서 사건의 일체를 심리함이 없이 배척하는 재판을 말한다.

감정인
특별한 지식 경험에 속하는 법칙이나 이를 구체적 사실에 적용하여 얻은 판단을 법원이나 법관에게 보고하는 자를 말한다. 감정인은 일정한 경우 감정 전에 반드시 선서하여야 하는데 선서하지 않고 한 감정은 증거능력이 없다. 또한 허위감정은 처벌받는다.

감정평가액
집행법원은 감정인이 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다. 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하여야 하는 것은 아니지만 실무에서는 대부분 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하고 있다. 감정평가서에는 최소한 감정가격의 결정을 뒷받침하고 응찰자의 이해를 도울 수 있도록 감정가격을 산출한 근거를 밝히고 평가요 항, 위치도, 지적도, 사진 등을 첨부하여야 한다. 그리고 이 감정평가서는 매각기일 1주일 전부터 매각물건명세서에 첨부하여 일반인의 열람이 가능하도록 비치하게 되어 있다.

강제경매
채무자 소유의 부동산을 압류, 환가하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권 만족을 얻음을 목적으로 하는 강제집행 절차 중의 하나이다.

개별매각(분할매각)
수개의 부동산에 관하여 동시에 경매신청이 있는 경우에는 부동산별로 최저매각가격을 정하여 경매하여야 한다는 원칙이다. 법에 명문 규정은 없으나 이 원칙은 1개의 부동산의 매각대금으로 각 채권자의 채권 및 집행비용의 변제에 충분한 때에는 다른 부동산에 대한 매각을 허가하지 아니하며, 이 경우 채무자는 매각할 부동산을 지정할 수 있다는 규정과 일괄 매각에 관한 특칙이 있음에 비추어 명백하고, 다만 법원은 수개의 부동산 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 이를 동일인에게 일괄 매수시킴이 상당하다고 인정한 때에는 자유재량에 의하여 일괄 매각을 정할 수 있다.

경매개시결정
경매신청의 요건이 구비되었다고 판단되면, 집행법원은 경매 절차를 개시한다는 결정을 한다. 이것이 경매개시결정이다. 이때 집행법원은, 직권 또는 이해관계인의 신청에 따라, 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위하여 필요한 조치를 할 수 있다. 이와 동시에 집행법원은 그 부동산의 압류를 명하고, 직권으로 그 사유를 등기기록에 기재할 것을 등기관에게 촉탁한다. 경매개시결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매신청의 기입등기가 된 때에 압류의 효력이 발생하며, 이때부터는 그 부동산을 타에 양도하거나 담보권 또는 용익권을 설정하는 등의 처분행위를 할 수 없다.

경매신청 취하
경매부동산에 대하여 경매신청 후 매각기일에서 적법한 매수의 신고가 있기까지의 사이에 있어서는 경매신청인은 임의로 경매신청을 취하할 수 있으나, 매수의 신고가 있고 난 뒤에 경매신청을 취하함에는 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 동의가 필요하다.

공과 주관 공무소에 대한 최고
법원은 경매개시결정 후 조세 기타 공과를 주관하는 공무소에 대하여 목전 부동산에 관한 채권의 유무와 한도를 일정한 기간 내에 통지할 것을 최고하는데 이는 우선채권인 조세채권의 유무, 금액을 통지받아 잉여의 가망이 있는지를 확인함과 동시에 주관 공무소가 조세 등에 대한 교부청구의 기회를 주는 것이다.

공동 경매
수인의 채권자가 동시에 경매신청을 하거나 아직 경매개시결정을 하지 아니한 동안에 동일 부동산에 대하여 다른 채권자로부터 경매신청이 있으면 수개의 경매신청을 병합하여 1개의 경매개시결정을 하여야 하며, 그 수인은 공동의 압류채권자가 되고, 그 집행 절차는 단독으로 경매신청을 한 경우에 준하여 실시되는 절차이다.

공탁
변제자가 변제의 목적물을 채권자를 위하여 공탁소에 임치하여 채권자의 협력이 없는 경우에도 채무를 면하는 제도이다. 변제자, 즉 채무자를 보호하기 위한 제도로서, 그 성질을 제삼자를 위한 임치계약으로 봄이 일반적이나, 판례는 공법관계(행정처분)로 본다. 공탁의 성립요건으로는, 채권자가 변제받지 않거나 받을 수 없어야 하는바, 변제자의 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우도 이에 해당한다. 공탁의 목적물은 채무의 내용에 적합한 것이어야 하고 일부 공탁은 원칙적으로 무효이다. 대체로 ① 채권소멸을 위한 공탁, 즉 채무자가 채권자의 협력 없이 채무를 면하는 수단으로 하는 변제공탁, ② 채권담보를 위한 공탁, 즉 상대방에 생길 손해의 배상을 담보하기 위한 수단으로 하는 담보공탁, ③ 단순히 보관하는 의미로 하는 보관공탁과 기타 특수한 목적으로 하는 특수공탁 등이 있다.