부동산 경매 _ 물건 검색, 분석_1

먼저 다른 투자 자산과 다른 부동산 투자의 장점을 간략히 말씀드리자면, 다른 자산과 달리 부동산은 감가상각이 없습니다. 즉 시간이 지나도 가치가 떨어지지 않는다는 뜻이죠. 게다가 우리나라처럼 인구수 대비 땅덩어리가 좁은 나라에서는 부동산의 가치가 훨씬 높습니다. 따라서 다른 자산보다도 부동산 경매가 수익률이 높을 수밖에 없죠.
그렇다면 아무거나 사도 되지 않을까, 라고 생각하실 수 있으실 텐데요. 저렴하지만 수요가 적은 물건을 사게 되면 수익이 있을 때 까지 세금과 비용으로 유지비가 많이 들게 됩니다.

또한, 무조건 싸다고 좋은 건 아닙니다. 특히나 아파트 같은 경우엔 시세 파악이 용이하기 때문에 감정가 대비 낙찰가율이 90% 이상 넘어가는 경우가 많습니다. 이럴 경우 오히려 손해를 볼 수도 있죠. 그래서 권리분석이란걸 해야 하는데 이건 다음 시간에 알려드리도록 하겠습니다.



오늘은 부동산 경매 물건 검색과 어떤 물건을 고르면 좋을지를 알아보겠습니다.

대한민국법원 법원경매정보 (courtauction.go.kr)

부동산 매각 물건을 검색하는 방법은 먼저 네이버 검색창에 '법원경매정보'라고 검색하면 법원 경매 정보 사이트가 나옵니다. 이곳에서는 다양한 정보를 얻을 수 있는데요. 먼저 상단 메뉴 중 매각 물건 버튼을 클릭하면 물건을 검색할 수 있는 화면이 나옵니다. 거기에 원하는 장소나 입찰일을 선택하셔서 검색 버튼을 누르면 해당 지역의 모든 매각 물건 목록에서 원하는 매물을 찾으셨다면 이제 권리분석을 해야 하는데요. 아주 간단히 짚고 넘어가자면 우선 매각물건명세서를 살펴보셔야 합니다. 매각물건명세서는 입찰자에게 제공되는 서류로써 임차인 현황 및 점유 관계 등을 알 수 있고, 낙찰받은 후 인수해야 하는 권리가 있는지 없는지 판단할 수 있는 근거자료이기 때문에 반드시 체크 하셔야 합니다. 또한 현황조사서, 감정평가서, 사건상 세 조회 역시 참고용으로 보시면 좋습니다.
그 후에는 본격적으로 임장을 가야 합니다. 현장 조사 시에는 인근 공인중개사 사무실 방문을 추천해 드립니다. 중개사무소 사장님께 시세정보뿐만 아니라 주변 환경, 교통상황, 개발 호재 등 여러 가지 정보를 얻을 수 있으며 실제 거래가격까지도 파악할 수 있으니 매우 유용하겠죠? 이렇게 얻은 정보를 토대로 수익률 분석을 해보시면 됩니다.



가장 먼저 개발 호재가 있는 지역인지 아닌지 판단해야 합니다. 아무리 좋은 입지라도 주변에 아무런 호재가 없다면 시세차익을 기대하기 어렵습니다. 하지만 반대로 좋지 않은 입지여도 개발 호재가 있다면 향후 가치 상승을 기대할 수 있겠죠. 예를 들어 산업단지 조성, 도로 개통, 신도시 건설 등 여러 가지 개발 호재가 존재한다면 해당 지역의 지가는 크게 상승하게 됩니다. 따라서 이러한 개발 호재들을 꼼꼼히 살펴보고 투자지역을 선정해야 합니다.

개발 호재는 국토종합계획과 도시기본계획을 살펴보면 알 수 있습니다. 국토종합계획은 정부 차원에서 진행하는 장기 계획이고, 도시기본계획은 시·군 단위 지자체에서 진행하는 중기 계획입니다. 이 두 가지 계획안을 참고하면 앞으로의 개발 방향을 파악할 수 있습니다. 그리고 각종 뉴스 기사 및 인터넷 검색을 통해서도 정보를 얻을 수 있습니다. 특히 최근에는 스마트폰 앱으로도 손쉽게 관련 정보를 찾아볼 수 있으니 적극적으로 활용하시기 바랍니다.

그리고 좀 더 공부하시다 보면 토지거래허가구역이란 게 나오는데 해당 지역 내 일정 면적 이상의 토지를 매입하려면 관할 시장 또는 군수로부터 허가받아야 하는 제도입니다. 투기 방지 목적으로 도입되었지만 오히려 유리한 제도라고 할 수 있습니다. 만약 자금조달계획서 제출 의무가 없고 전매제한 기간이 짧은 비사업용 토지를 매수하고자 한다면 허가구역 지정 여부를 반드시 확인해야 합니다.

매각 물건 중 아파트나 빌라 등 주거용 건물과 토지가 차지하는 비중은 전체 매각 물건 중 70% 이상이 주거용건물이고 토지는 약 15% 내외라고 보시면 됩니다. 아무래도 사람들이 많이 거주하는 곳이다 보니 경쟁자도 많고 권리분석도 까다로워져서 초보자라면 피하는 것이 좋습니다.

아파트, 빌라, 오피스텔, 상가, 토지 등 다양한 종류의 매물이 나오고 있으며 각각의 장단점이 존재합니다. 먼저 아파트는 환금성이 좋고 소액투자가 가능하다는 장점이 있으나 경쟁률이 높아 낙찰받기 어렵다는 단점이 있습니다. 빌라는 적은 금액으로 투자가 가능하지만 많지 않아 원하는 시기에 매도하기 어려울 수 있습니다. 상가는 상권 분석 및 임차인 유치가 관건이며 토지는 개발 호재 여부에 따라 가치가 달라집니다. 따라서 내가 가진 자금 규모와 향후 계획에 맞춰 적합한 물건을 선택해야 합니다.



이처럼 부동산 경매는 시세보다 싸게 살 수 있다는 장점이 있지만 권리분석과 명도 등 신경 써야 될 부분이 많아 초보자들이 접근하기 어려운 분야이기도 합니다. 하지만 최근엔 유튜브나 책등 다양한 매체를 통해 정보를 얻을 수 있고, 강의 또한 많이 개설되어있어 진입장벽이 낮아졌습니다만 권리분석을 아무리 꼼꼼하게 한다고 하더라도 놓칠 수 있는 부분이 나오기 마련인지라 초보라면 꼭 전문가에게 도움을 받는 것을 추천해 드립니다.



오늘은 이렇게 부동산 투자 시 고려해야 할 사항들에 대해 알아보았습니다. 지금 당장 눈에 보이는 이익만을 좇지 말고 미래가치를 보고 투자하신다면 분명 만족스러운 결과를 얻으실 수 있을 겁니다.