부동산 경매 _ 절차 [3]

부동산 경매의 전체적인 절차이자

앞으로 제가 포스팅하게 될 주제들이기도 합니다.







1

- 물건검색
대법원 사이트 경매 공고에 올라온 부동산을 찾아보고 마음에 드는 물건이 있다면

2번으로 넘어갑시다.





2

- 현장 분석
- 권리 분석
- 물건 분석

온, 오프라인으로 관련 정보들을 모읍시다
그리고 물건에 아무 이상이 없고 만족할 만한 수익을 가져다준다고 판단이 되면 입찰합시다!





3 (=11)

- 입찰
직접 법원에 가서 입찰합니다.
시간 없는 직장인을 위해 대리입찰도 가능합니다.
가족 친구 스터디그룹 대리입찰을 전문적으로 하는 업체까지 다양한 선택지가 있습니다.





여기서부터는 경매 절차를 적어둔 것으로
입찰자 입장에서는 크게 중요하지 않을 수도 있습니다.
만약 귀찮으시다면 11번부터 읽으시면 됩니다.

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4

- 경매신청
채권자들이 채무자에게서 돈을 돌려받기 위해 관할법원에 경매 신청합니다.







5

- 경매개시결정
신청이 적법하다고 여겨지면 관할 법원에서 경매개시결정을 합니다.







6

- 경매개시결정 기입등기, 경매 등기
( 가압류권자나 근저당권자는 이 날짜가 지난 후 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있습니다. )
법원은 경매개시결정을 하면 즉시 그 사유를 등기기록에 기재할 것을 등기관에 촉탁합니다, 등기관은 법원의 촉탁에 따라 경매개시결정의 기입등기를 합니다







7

- 경매개시결정문 채권자 채무자 송달
말 그대로 법원은 채무자에게 경매개시결정 정본을 송달합니다.







8

- 배당요구종기일 지정 및 공고
배당요구종기일을 정하고 이를 채권자들에게 알려주는 단계입니다.

약 1~2개월 후 배당요구종기일이 정해집니다.
대항력을 유지한 채권자들이 배당요구종기일까지 배당신청을 해야 돈을 받을 수 있습니다
만일 배당요구종기일이 지나고 배당 신청을 했다면 배당을 받을 수 없습니다.







9

- 부동산 매각 준비, 현황조사 및 감정평가
부동산 최초 매각가격을 결정하거나 점유 관계, 보증금 등의 현황을 조사합니다.

이러한 조사를 토대로 대법원경매사이트에 물건이 올라오게 되고
맨 처음의 1번 단계인 물건검색을 할 수 있게 됩니다.

10 (=2)

- 법원이 부동산 매각 방법과 매각 기일 등에 대해 지정, 공고, 통지
- 배당요구종기일

이 다음 단계에 올 매각기일 7일 전에는
권리분석에서 중요한 ' 매각권리명세서 + 현황조사보고서'를 반드시 확인해야 합니다.

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11 (= 3)

- 매각기일
- 입찰하는 날
낙찰 또는 낙찰받지 못하는 날
만약 낙찰에 성공하면 명도를 고민하면 되고요,
낙찰에 실패하면 보증금을 반환받고 집에 가면 됩니다.







12

- 매각 결정 기일
이 매각결정기일은 낙찰된 부동산을 매각 허가 또는 매각 불허가를 결정하는 날입니다.

13
- 즉시항고 기간
매각되는 것에 불만이 있는 관련자가 이의제기를 하는 것입니다.







14

- 확정일
확정일부터 잔 대부 납부 기한까지 잔금 납부가 가능합니다.
보통은 직접 납부 안 하고 대출해준 곳의 법무사나 변호사가 해 줍습니다.
낙찰자 명의로 소유권 이전 등기(이때부터 소유권취득) 도 해주고 근저당권도 잡아둡니다.







15

- 잔대금 납부 기한
잔대금 납부도 다 하고 확정도 받았다면 부동산의 소유권을 취득합니다.
그 후에는 소유권이전등기, 말소등기 촉탁, 부동산인도명령 및 강제집행을 신청해두는 것이 좋습니다.







16

- 배당기일
매수인이 매각대금을 모두 납부하면 법원은 배당기일을 정하고 배당 요구, 신청을 한 채권자들에게 배당을 줍니다.
배당을 받는 자들은 배당기일 3일 전부터 얼마 받는지 확인이 가능합니다.
이때 낙찰자의 명도 확인서가 필요합니다!







17

- 명도
이사비와 기간을 두고 협의를 봐야 하기에 더 일찍, 미리 만나보는 것이 좋습니다
여기서 소정의 이사비를 챙겨주게 됩니다.
명도가 끝난다면 오롯이 자신의 부동산이 됩니다