부동산 경매 _ 권리 분석_2

앞서 부동산을 고르고 물건의 입지, 지역 등의 분석이 끝나고 입찰할 마음이 생기셨다면 이제는 많은 사람이 어려워하는 권리 분석을 해야 합니다. 꼭 경매 입찰전 권리분석 및 현장 조사 등 사전 준비를 철저히 하고 관련 서류를 재확인 후 응찰하시기 바랍니다!

만약 입찰하려는 물건에 대항력 있는 임차인이 있거나 유치권 신고가 되어있다면 반드시 현장 조사를 통해서 정확한 내용을 파악해야 합니다. 만약 이를 간과하고 덜컥 낙찰받았다가는 보증금을 전부 돌려받지 못하거나 예상치 못한 금액을 지불해야 하는 상황이 생길 수도 있거든요. 따라서 사전에 철저한 조사만이 이러한 불상사를 막을 수 있다는 점 명심하세요!


이번 글에서는 부동산 경매 시 알아야 하는 권리분석 방법과 주의사항에 대해 알아봅시다.

매각 물건을 낙찰받기 위해서는 해당 물건에 대한 권리관계를 분석해야 합니다.
권리분석이라는 것은 말 그대로 해당 물건에 대한 권리관계를 분석하는 과정입니다. 등기부등본상 말소기준 권리를 찾고 인수되는 권리가 있는지 파악하면 되는데요. 쉽게 말하면 집주인이 누구인지, 세입자는 몇 명인지, 빚은 얼마나 있는지 등을 파악하는 작업이고요 더 나아가서는 해당 부동산의 등기부등본상 근저당권, 가압류, 압류 등 매각대금 이외의 추가로 낙찰받은 매수인에게 인수되는지 소멸하는지 여부를 파악하는 과정입니다.
즉, 해당 부동산에 대한 하자 여부와 입찰자가 낙찰 후 인수해야 하는 권리가 있는지 없는지 판단하는 과정이라고 알고 계시면 됩니다. 이러한 권리분석은 등기부등본(등기사항전부증명서)을 열람하면 쉽게 알 수 있습니다.

권리분석을 이렇게 강조하는 이유는 어떤 권원으로부터 발생할 수 있는 법률상의 하자를 미리 조사/검토함으로써 추후 생길 수 있는 손해를 예방할 수 있기에 반드시 꼼꼼히 살펴봐야 합니다!

만약, 등기부등본상 근저당권 설정일과 임차인 전입신고 일을 비교했을 때 먼저 들어온 세입자가 있다면 보증금을 인수해야 하기 때문에 입찰전 반드시 확인해야 됩니다.
예를 들어 근저당권 설정 이후 소유권이전 등기가 되었다면 매수인에게 대항할 수 없어 소멸합니다. 반대로 선순위 전세권이라면 배당요구를 하지 않더라도 매수인에게 인수되므로 주의해야 합니다.
그리고 소유권이전등기 청구권 가등기가 설정되어있다면 본등기 시 매수인이 소유권을 잃을 수 있으므로 이를 말소시켜야 하며, 선순위 근저당권이 있다면 배당 여부에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 위험이 존재하므로 이러한 내용을 사전에 검토하여야 한다는 것이죠.

위의 예시들처럼 내가 인수해야 하는 금액이 있는지 없는지 알 수 있고 만약 그걸 모르고 그냥 입찰했다가는 나중에 큰 손해를 보는 경우가 많습니다. 그리고 시세 파악을 잘못했을 경우에도 감정가보다 훨씬 높은 금액에 낙찰받는 사례도 있으니 조심하셔야 합니다.



본격적인 권리분석을 하기 위해서는 일단 등기부등본을 떼봐야 합니다. 그리고 낙찰자가 부담해야 하는지 또는 매수인에게 대항할 수 있는지를 파악하기 위해서는 말소기준 권리를 찾아야 합니다. 이게 뭐냐면 집주인이 은행으로부터 대출받을 때 근저당권을 설정하게 되는데 이때 만약 집값이 하락하거나 해서 담보가치가 떨어지면 은행 입장에선 손실이기 때문에 해당 주택을 경매에 넘기게 됩니다. 이런 상황을 막기 위해서 생긴 것입니다.
말소기준 권리란 법원경매 목적물에 설정된 권리 중 어떤 권리가 민사집행법 제91조 제4항에 의해 소멸하고, 어떤 권리가 존속하는지를 가늠하는 기준이 되는 권리를 말합니다. 즉, 이 권리를 기준으로 하여 이후에 설정된 권리는 모두 소멸하게 되고, 이전에 설정된 권리는 그대로 남아 낙찰자에게 인수됩니다.
쉽게말하면 경매 진행 시 매각대금 납부 이전에 선순위 권리(근저당권 해당 사건의 모든 권리를 소멸시키는 기준이 되는 권리를 말합니다. 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 강제경매기인 등기 5가지 종류가 있으며 이중 시간 순서대로 나열했을 때 가장 이른 날짜에 설정된 권리가 말소기준 권리가 된답니다.
예를 들어 1순위 근저당권 2순위 전세권 3순위 가압류 4순위 압류 5순위 가처분 6순위 가등기 7순위 지상권 8순위 지역권 9순위 환매특약 10순위 임차권 11순위 저당권 12순위 질권 13순위 전세권 14순위 대항력 15순위 확정일자 16순위 최우선변제 17순위 당해 세 18순위 임금채권 19순위 조세채권 20순위 공과금 21순위 일반채권 순으로 나열되어 있다면 위에서부터 아래로 순서대로 소멸합니다.
대부분의 등기부상 모든 권리관계(근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 전세권)는 시간 순서에 관계없이 항상 말소기준 권리보다 앞서면 선순위 권리이고, 늦으면 뒷순위 권리로서 원칙적으로 전부 말소됩니다.


다만 예외적으로 배당요구종기까지 배당요구를 한 경우에만 순위에 상관없이 일부 또는 전부가 말소되는 권리가 있으며, 또한 소유권이전청구권 가등기나 가처분처럼 비록 최선순위일지라도 말소되지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리도 있습니다. 따라서 임차인이 존재하는 주택이라면 전입신고 일자보다는 확정일자 부여 일을 기준으로 판단하여야 하며, 특히 소액임차인 최우선변제금 지급기준일과 비교하여 보증금 전액을 배당받을 수 있는지 반드시 확인해야 합니다.


등기부등본을 열람하면 모든 권리관계를 한눈에 알아볼 수 있지만, 초보자분들은 아무래도 어려울 수밖에 없죠. 그럴 땐 유료 사이트를 이용하거나 법원 사이트에서도 무료로 제공하는 정보를 활용한다면 손쉽게 권리분석을 할 수 있답니다. 예를 들어 대법원법원경매정보 사이트에서는 임차인현황 및 배당요구종기일 현황자료를 제공하고 있고, 굿옥션 같은 유료 사이트에서는 좀 더 상세한 자료를 제공하고 있으니 참고하시길 바랍니다!

오늘은 권리분석에 대해 알아보았는데요. 막상 알고 나면 별거 아니지만 모를 땐 한없이 어려운 것이 권리분석이랍니다.

이 글에 포스팅된 내용 외에도 법원마다 말소기준 권리 등 적용 시점이 다르다거나, 예외적인 사항이 있을 수 있으니 초보자라면 전문가에게 의뢰하거나 공부해서 정확하게 파악하는 것이 좋습니다.