가장 저렴하게 부동산 투자를 시작하는 방법_부동산 경매_[1]

 

 

 

 

최근 미국 금리인상의 여파로 우리나라의 금리도 상승해서 대출이자가 부담스러워지자
부동산 거래가 급격히 줄었다고 하는데요
그렇지만 언제나 경제는 순환하고 다시 부동산은 오를 것이기에
이럴 때일수록 미리 공부를 해놓아야 기회가 왔을 때 부동산 투자를 할 수 있죠!


보통 부동산 투자는 부자들만 하는 거라고 생각하시는 분들도 많을 텐데요, 물론 안전 투자를 위해서라면 종잣돈이 많아야겠지만 부동산 경매는 대출이 워낙 잘 나와서 1억 미만이어도 충분히 투자할 수 있답니다.
그래서 투자를 위해서만 하는 게 아니라 직접 거주할 집을 매매 한다고 했을 때도 좋은 방법이 될 수 있습니다.
그러면 부동산 경매의 개념부터 알아봅시다!

- 먼저 부동산 경매란?

채무자(돈을 빌린 사람)가 약속한 날짜까지 돈을 갚지 못할 경우 채권자(돈을 빌려준 사람)가 법원에 의뢰해서 담보로 잡은 부동산을 강제로 매각 후 빌려준 돈을 돌려받는 절차입니다.
예를 들자면 내가 보증금 1억을 주고 주택을 임대해서 살고 있다가 이사를 하려고 보증금을 돌려달라고 했더니 집주인이 보증금을 돌려줄 돈이 없어서 못 준다고 하게 되면 어떻게 해야 할까요?
이때 우리는 소송을 제기해야 합니다. 하지만 민사소송은 시간과 비용이 많이 들기 때문에 대부분의 사람은 ‘부동산 경매’라는 제도를 통해 빚진 사람의 재산(부동산)을 처분(매각)함으로써 자신의 채권(돈)을 회수할 수 있게 됩니다.
이처럼 경매가 진행되는 과정에서 입찰자들이 매수 희망 가격을 제시하면 이를 참고해 최고액을 써낸 사람에게 낙찰됩니다. 이렇게 해서 최종적으로 소유권을 취득한 사람이 해당 부동산의 주인이 되는 것입니다.

즉, 경매를 신청한 채권자도 돈을 돌려받아서 좋고, 채무자도 빚을 갚아서 좋고, 부동산 경매로 저렴하게 매수한 사람도 좋은 제도입니다!

 

 

- 일반 매매가 아닌 부동산 경매로 부동산 투자를 하는 이유?

일반 매매로는 시세보다 저렴하게 사기 어렵죠. 반면에 경매는 감정평가사가 매긴 최초감정가 대비 현재 시세가 훨씬 저렴합니다. 또한, 경매가 유찰이 되면 될수록 가격이 더 내려가서 보통 1회 이상 유찰된 물건들에 많은 사람이 관심을 갖고 참여하고 있습니다.

특히 작년 정부의 강력한 부동산 규제정책으로 인해 아파트 등 주택시장 침체가 장기화하면서 투자처를 잃은 유동자금이 수익형 부동산으로 몰리고 있고, 이러한 분위기 속에서 1억원 이하의 소액투자로도 높은 수익률을 올릴 수 있는 틈새 상품으로 주목받고 있습니다.

 

 

 

- 부동산 경매랑 온비드 공매의 차이점이 뭔가요?

공매는 국가기관인 한국자산관리공사(캠코)나 각 지자체 등 공공기관이 주체가 되어 실시하는 경매를 말해요. 반면 법원에서 진행되는 경매는 개인 간의 채무 관계 해결을 위해 민사집행법에 의해 이루어지는 절차입니다.

또한 부동산 경매는 채권자가 판결문 등을 가지고 법원에 직접 신청해야 진행되지만 온비드 공매는 세금을 내지 않는 사람의 재산 등을 강제로 매각하는 것입니다.

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그렇다면 온비드 공매보다 부동산 경매가 인기 있는 이유는 무엇일까요?

부동산 낙찰 후 명도할 때에 공매는 인도 소송만이 가능하고
경매는 인도 소송 말고도 인도명령이 가능합니다. 인도명령은 1~2개월 안에 처리되고 비용도 저렴하고 따로 변호사를 선임할 필요도 없습니다.

이 차이점이 경매를 대중화 시키는 데 결정적인 역할을 했답니다.

 

- 직장인도 할 수 있나요?

네, 할 수가 있습니다! 조금 더 부지런해야겠지요!

일단 물건분석이나 권리분석은 틈틈이, 또는 주말에 시간을 내서 충분히 하실 수 있고요
보통 입찰 시 법원에 가는 걸 문제라고 생각하시는 분들이 대리입찰이 가능합니다!
가족이 가도 되고 법무사, 경매 대리입찰을 전문적으로 하는 업체도 있고, 부동산 경매 스터디 그룹에서 회원들끼리 입찰을 해 주는 경우도 있답니다




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- 어떤 물건을 골라야 할까요?

물건분석 편에서 자세히 다루겠습니다만 간단하게 설명해드리자면,

당연히 가장 좋은 건 저평가된 지역의 소형아파트나 빌라지만, 초보자라면 권리분석이 쉽고 명도 부담이 적은 주거용 오피스텔이나 다세대주택 또는 상가건물 중에서도 역세권 근린상가 같은 우량물건 위주로 접근하는 것이 좋습니다. 또한 향후 개발 호재가 풍부하거나 입지 여건이 뛰어난 곳이라면 금상첨화겠지요. 다만 아무리 유망한 상품이라도 경쟁이 치열하다면 원하는 만큼의 수익을 올리기 어려울 수 있습니다.



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- 어떻게 하면 잘할 수 있을까요?

첫째, 시장조사 및 현장답사를 게을리하지 말아야 합니다.
둘째, 다양한 채널을 통해 정보를 수집하되 반드시 발품을 팔아 직접 확인해야 합니다.
셋째, 전문가의 도움을 받는 것도 고려해볼 만합니다. 요즘은 부동산 경매 강의나 학원도 많아 수업을 듣는 것도 좋은 방법입니다!
위 내용들을 종합해보면 결국 부지런하고 꼼꼼하게 준비할수록 그만큼 실패 확률이 줄어든다는 얘기입니다. 따라서 철저한 사전 준비 없이 섣불리 뛰어들었다가는 낭패를 보기 십상이므로 충분한 공부와 경험을 쌓은 후 실전에 임하시길 바랍니다.​

 

부동산 가격에 영향을 주는 요인에는 어떤 것들이 있을까요?

비례관계에 있는 요인들
: 인구와 가구 수, 소득, 통화량, 개발 호재 등 모두 부동산 수요를 증가시키는 요인입니다.

주가는 애매합니다, 예전에는 반비례 관계였지만 요즘은 비례관계가 돼가는 추세입니다.

반비례 관계에 있는 요인들
: 금리, 대출 이자, 부동산의 공급량, 세금, 개발 악재 등은 부동산 수요를 하락시키는 요인입니다.

오늘은 부동산 경매가 무엇인지와 이 제도가 왜 존재하는지, 물건분석에 관한 소소한 팁을 알려드렸는데요
다음 편에서는 부동산 경매의 장단점에 대해 알아볼게요!
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