가장 저렴하게 부동산 투자를 시작하는 방법_부동산 경매의 장단점_[2]

 

 

안녕하세요! 앞에선 부동산 경매의 개념과 궁금증에 대해서 정리를 해보았는데요!!
이번에는 부동산 경매의 장점과 주의해야 할 것들을 알아봅시다!

- 부동산 경매의 장점
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부동산 경매란 채권자의 신청에 따라 법원이 채무자의 물건을 매각하는 강제집행 절차입니다. 쉽게 말해 돈을 빌려준 사람(채권자)이 빌린 사람(채무자)의 재산을 압류해서 현금화 한 다음 빌려준 돈을 받아내는 과정이라 할 수 있죠. 이러한 부동산 경매는 국가기관인 법원이 진행하기 때문에 사기나 허위 정보 등으로부터 안전하다는 장점이 있습니다. 또한 시세보다 저렴하게 구입할 수 있다는 점과 대출 규제로부터 벗어난다는 점도 큰 메리트라고 할 수 있습니다!
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경매라는 단어 자체가 주는 부정적인 이미지가 있어서 그런지 지금까지도 많은 사람이 꺼리는 분야 중 하나입니다. 하지만 실제로 경험해보면 대부분이 그렇지 않다는 걸 알 수 있죠. 오히려 경매가 매력적인 이유는 다양한데요, 우선 첫 번째로는 앞서 언급했듯이 국가기관인 법원이 진행한다는 점입니다. 따라서 사기업체 또는 개인에게 당하는 일 없이 안전하게 거래할 수 있으며, 두 번째로는 감정평가액이라는 객관적인 지표가 존재한다는 점입니다. 이는 해당 매물의 가치를 평가받은 금액이기 때문에 신뢰성이 높으며, 세 번째로는 낙찰 후 잔금 납부 시 경락잔금대출을 활용할 수 있다는 점입니다. 특히 최근 정부의 강력한 규제로 인해 주택담보대출 한도가 많이 줄어든 상황에서 2금융권에서는 여전히 높은 비율의 대출이 가능하므로 자금조달 측면에서도 유리하다 할 수 있습니다.
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그렇다면 어떤 경우에 경매하는 것이 좋을까요? 대표적으로는 실거주 목적의 내 집 마련 및 투자목적의 수익형 부동산 취득 시 이용하면 좋습니다. 예를 들어 서울 아파트 중위가격이 9억원을 돌파하면서 서민들의 내 집 마련이 점점 어려워지고 있지만 경매를 통한다면 훨씬 저렴한 가격에 원하는 지역의 아파트를 마련할 수 있습니다. 그럴 뿐만 아니라 상가나 오피스텔 같은 수익형 부동산 역시 마찬가지입니다. 다만 유의해야 할 점은 무조건 싸게 사는 것만이 능사는 아니라는 점입니다. 만약 권리분석 상 하자가 있거나 명도 과정에서 어려움이 예상된다면 입찰하지 않는 편이 나을 수도 있습니다.
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그럼 마지막으로 경매 절차에 대해 간략하게 설명하겠습니다. 먼저 관심이 있는 물건을 검색하신 후 현장 조사를 통해 입지 조건 분석, 시세 파악, 점유 관계 파악 등을 실시합니다. 이후 최저매각금액의 10%를 보증금으로 준비하시고 기일 입찰표를 작성하셔서 제출하시면 됩니다. 이때 대리인이 참여하신다면 위임장과 인감증명서를 첨부하여야 합니다. 그리고 최고가매수신고인으로 선정되셨다면 약 1개월 이내에 잔금을 납부하시게 되고, 소유권이전등기 촉탁 신청을 하시면 모든 절차가 마무리됩니다.
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- 부동산 경매의 주의해야 할 점
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앞서 말씀드린 장점 이면에는 위험 요소들이 존재하는데요, 이번에는 부동산 경매 시 주의해야 할 점들에 대해 알아보겠습니다.
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매각 물건 검색 시 주의해야 하는 점은 무엇인가요?
먼저 권리분석과 현장 조사를 꼼꼼히 해야 합니다. 등기부등본상 인수되는 권리가 있는지를 파악하기 위해 말소기준 권리를 찾고 임차인 현황 등을 살펴야 합니다. 또한 임장활동을 통해 주변 환경 및 시세 조사를 철저히 해야 합니다. 특히 미납관리비나 공과금 체납 여부를 반드시 확인해야 하며, 향후 개발 호재 역시 미리 체크해야 합니다.
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명도소송이란 무엇인가요?
말 그대로 소송을 통해 점유자를 내보내는 절차입니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있다면 보증금을 물어줘야 하고, 명도소송 동안 월세 상당액을 부당이득반환청구소송이 들어올 수 있으므로 사전에 철저한 준비가 필요합니다.
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잔금 납부 기한 내에 잔금을 납부하지 못하면 어떻게 되나요?
보통 대금납부 기한 마지막 날 오전 10시까지 기한을 주는데, 이때까지도 잔금을 납부하지 않으면 재매각 절차(재경매)가 진행됩니다. 물론 매수보증금은 몰수되고 이후 차순위매수신고인에게 기회가 넘어갑니다. 다만 특별매각조건으로 ‘대금납부기일 익일로부터 2개월 이내’라고 명시되어 있으면 최고가 매수인이 지정된 기일 안에 잔금을 납부하지 않아도 됩니다.

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매각 물건 중 '토지별도등기 있음'이라는 문구가 있던데 무슨 뜻인가요?
말 그대로 토지 등기부등본상에 근저당권 등 다른 권리가 설정되어 있다는 의미입니다. 예를 들어 건물과 토지 소유자가 동일한데 토지만 저당권이 설정돼 있다면 해당 내용을 기재하는데 이때 별도 등기라고 표시됩니다. 만약 이러한 부분이 표기되지 않았다면 추후 문제가 될 소지가 있으니 반드시 체크해야 합니다.
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입찰 보증금은 얼마이며 언제까지 내야 하나요?
법원마다 조금씩 차이가 있지만 통상 최저매각가격의 10% 수준이고 당일 현장에서 제출하면 됩니다. 다만 재매각 사건인 경우 매수신청보증금이 기존 감정가의 20~30%라는 점 참고하시기 바랍니다.
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낙찰 후 잔금 납부 기한은 얼마나 주나요?
일반적으로 매각허가결정 확정일로부터 1개월 이내이지만 대금납부 기한 연장 신청 시 2회(최장 6개월) 범위에서 연장할 수 있습니다. 단, 차순위매수신고인이 있는 경우 허가 결정 확정일로부터 7일 이내에 잔대금을 납부해야 합니다.
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부동산 경매는 저렴하다고 무턱대고 뛰어들었다가는 비용적으로 큰 낭패를 볼 수 있으므로 사전에 충분한 준비가 필요합니다. 특히 초보자라면 전문가의 도움을 받는 것도 좋습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

오늘은 장점과 주의해야할 사항들에 대해서 적어보았는데요

다음에는 경매 절차에 대해 알아보도록 하겠습니다!
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